Le Val-d’Europe se mesure aux plus grands pôles économiques de la capitale. Il mise sur l’un des coûts d’installation les plus bas de la région.
Dans un contexte de crise économique et de réduction des coûts, l’Est francilien pourrait bien devenir le nouvel eldorado du secteur tertiaire. C’est en tout cas la conclusion d’une étude réalisée par la société de conseil KPMG pour Eurodisney SCA, lequel est chargé du développement immobilier du Val-d’Europe.
Présentée au Salon de l’immobilier d’entreprise (Simi) qui s’ouvre aujourd’hui au palais des Congrès à Paris*, cette étude porte sur l’attractivité des grands pôles économiques de services d’Ile-de-France. Elle analyse les coûts d’implantation dans sept pôles de la région. C’est l’agglomération du Val-d’Europe qui arrive largement en tête des secteurs les plus attractifs, suivie de Noisy-le-Grand (Seine-Saint-Denis). Viennent ensuite Saint-Denis et Fontenay-sous-Bois (Val-de-Marne). Plombés par la hausse des loyers liée au manque d’espaces constructibles, les quartiers d’affaires de La Défense (Hauts-de-Seine) et de Paris intra-muros ferment la marche.
Un loyer de 200 € le mètre carré par an, contre 550 € à La Défense
Pour réaliser son classement, KPMG a pris en compte l’ensemble des coûts d’installation supportés par une entreprise de services type de 50 employés, cherchant des locaux d’environ 1 000 m 2 : le coût de l’immobilier, mais également les impôts locaux. Les villes nouvelles du Val-d’Europe et de Noisy-le-Grand cumulent loyers modiques (autour de 200 € au mètre carré par an, contre 550 € à La Défense et Paris-Rive-Gauche) et exonération du versement transport durant les cinq premières années. Autres points forts pour le Val-d’Europe : une taxe professionnelle peu élevée (25,68 %) et la taxe sur les bureaux la moins élevée d’Ile-de-France, à 3,2 %.
Selon KPMG, le coût d’implantation, deuxième poste de dépense après la masse salariale, est « la principale préoccupation » des directeurs immobiliers des sociétés franciliennes à la recherche de nouveaux locaux. Et les entreprises ne déménagent que pour « des surfaces neuves et restructurées » (57 % de la demande placée en 2008) qui leur permettent des économies de fonctionnement. En bref, la tendance est au neuf pas cher. Deux conditions réunies dans les villes nouvelles de Val-d’Europe et de Noisy-le-Grand.
Reste une question que l’étude n’aborde pas : l’éloignement de la capitale. Première du classement, l’agglomération du Val-d’Europe est située à 42 km du centre de Paris (A 4 ou RER A) contre 20 km pour Noisy-le-Grand (A 4 et RER A) et à peine 10 km pour Saint-Denis (A 1 ou RER B et D). Mais le secteur de Disneyland Paris peut compter sur une desserte exceptionnelle : un accès direct à l’autoroute de l’Est, deux gares RER et une gare TGV à mi-chemin de Roissy et d’Orly au coeur du premier noeud d’interconnexion TGV de France.
Renseignements sur http://salons.groupemoniteur.fr/ simi
Aurélien Perol pour le Parisien
